Investir en nue-propriété pour des économies d’impôts et des avantages fiscaux, par Christophe FERRAND

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Christophe FERRAND

L’investissement immobilier demeure l’un des placements préférés des contribuables français et reste l’une des solutions les plus pertinentes pour se constituer un patrimoine et générer un revenu complémentaire à la retraite.

Néanmoins, au gré des nouvelles Lois de Finances, la fiscalité sur les revenus fonciers est devenue confiscatoire, le barème des droits de donation/succession a été augmenté, les abattements en ligne directe ont été abaissés…

Il demeure toutefois des solutions simples et innovantes permettant de créer un patrimoine immobilier en toute sérénité, de neutraliser la fiscalité sur vos revenus fonciers existants et sur votre IFI et d’optimiser la transmission de son patrimoine de son vivant.

Nous vous présentons ci-après l’une des solutions existantes sur le marché :

La nue-propriété dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété

Pour rappel, le droit de propriété peut faire l’objet d’un démembrement par dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété. L’usufruitier dispose du droit d’usage (usus) et des fruits (fructus). Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien (abusus), en respectant les droits de l’usufruitier. L’usufruit est un droit par nature temporaire, à l’échéance duquel le nu-propriétaire retrouve la propriété pleine et entière.

Constituez un patrimoine tangible et pérenne en bénéficiant d’une décote immédiate,

Vous achetez la nue-propriété d’un bien de qualité, pour un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété, en bénéficiant d’une décote immédiate de 35 à 40 % par rapport au prix en pleine propriété, l’usufruit étant temporairement acquis (sur des durées de 15 à 20 ans) par un bailleur institutionnel.

La nue-propriété permet ainsi de capter, dès l’achat sous forme de réduction du prix, l’équivalent de 15 à 20 années de loyers totalement défiscalisés.

Pendant la durée du démembrement, vous bénéficiez d’un double effet de levier :

  1. Une valorisation mécanique qui résulte de la reconstitution progressive de la pleine propriété jusqu’au terme du démembrement,
  2. Une valorisation économique liée à l’inflation.

A l’issue du démembrement, vous devenez automatiquement plein propriétaire du bien, sans frais ni fiscalité, et gardez la maîtrise de votre stratégie de sortie. Vous choisissez, en fonction de vos objectifs patrimoniaux, de vendre, louer ou occuper le bien.

Vous pouvez néanmoins revendre votre nue-propriété à tout moment sans attendre la fin du démembrement.

Associé à une sécurité et à une parfaite visibilité de votre investissement,

Pendant cette période de démembrement, vous êtes déchargé du risque locatif, des charges, des dépenses d’entretien et des travaux qui sont assumés par l’usufruitier ; ce dernier garantissant également, à l’issue de cette période, le bon état d’habitabilité des lieux.

Et à un rendement optimisé par une fiscalité très favorable

Investir en nue-propriété ne donne lieu à aucune fiscalité et peut générer d’appréciables économies d’impôts :

  1. La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier,
  2. Pas de prélèvements sociaux (taux en vigueur de 17,2 % à ce jour),
  3. La nue-propriété a une valeur nulle à l’actif taxable à l’IFI,
  4. En cas de prêt immobilier, les intérêts de l’emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers existants, permettant de réduire significativement le montant de votre impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux,
  5. Réduction de l’IFI du montant de la nue-propriété pour une acquisition réalisée en fonds propres,
  6. Dispositif hors plafonnement global des niches fiscales (plafonnées actuellement à 10 000 €),
  7. Limitation des droits de donation/succession calculés sur la seule fraction de la valeur en nue-propriété.


Christophe FERRAND 
Gérant Fondateur du cabinet CF Patrimoine

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