Les SCPI : investir en immobilier sans les contraintes, par Yannis De Breilly

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Yannis DE BREILLY Viseeon
Yannis DE BREILLY Viseeon

Tout le monde rêve d’investir dans l’immobilier, encaisser des loyers et devenir rentier… mais l’investissement immobilier a ses aléas : 

  • Le locataire : il faut trouver un locataire sérieux, il faut qu’il paye le loyer, il faut qu’il ne dégrade pas le bien…
  • Le bien : il faut trouver le bien adapté à son objectif, il faut l’entretenir, il faut qu’il soit en bon état et sans vice caché, il faut le revendre pour encaisser la plus-value…
  • Le financement : il faut trouver une banque qui vous suive dans votre investissement, il faut un apport…

Et je ne parle pas des squatteurs, de la trêve hivernale, des problèmes liés à la copropriété, des gros travaux… bref, un vrai parcours du combattant.

Alors pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou sécuriser l’avenir de sa famille, il reste une alternative : La SCPI.

C’est quoi une SCPI ?

La SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier est une structure d’investissement collectif en immobilier. Elles sont apparues dans les années 60 en France et on en dénombre un peu moins de 200 actives. Pour simplifier : ce sont des énormes SCI qui achètent, louent, vendent des immeubles pour en tirer une rentabilité qui est redistribuée à ses investisseurs.

On trouve plusieurs sortes de SCPI, entre autres : 

  • Les SCPI de RENDEMENT : elles ont pour objectif de distribuer régulièrement des revenus (souvent par période trimestrielle) à leurs associés, on trouve des rendements allant jusqu’à 6 % par an ;
  • Les SCPI de VALORISATION : elles distribuent peu de revenus car l’objectif est d’obtenir une plus-value de revente pour l’investisseur ;
  • Les SCPI FISCALES : elles permettent à leur investisseur de bénéficier des réductions fiscales liées aux biens dont elles sont propriétaires et éligibles aux lois Pinel, Duflot, Malraux…

Comment ça marche ?

C’est assez simple : on achète des parts de SCPI parmi celles disponibles sur le marché et en fonction de son objectif d’investissement. 

Il faut bien entendu diversifier ses achats de SCPI pour limiter le risque, en effet les SCPI n’investissement pas toutes dans les mêmes secteurs géographiques ou dans les mêmes types d’immeubles, certaines choisissent le secteur hôtelier, d’autres le secteur médical.

Une fois acquises et le délai de jouissance atteint, la société de gestion de la SCPI verse généralement les dividendes trimestriellement. S’agissant de revenus immobiliers, ils se déclarent dans la catégorie des revenus fonciers.

Régulièrement les parcs immobiliers des SCPI sont réévalués ce qui entraine une revalorisation des SCPI elles-mêmes, ainsi le détenteur de parts pourrait faire une plus-value en cas de revente.

Les SCPI c’est risqué ?

Aucun investissement n’est JAMAIS garanti. Investir est un risque !

Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers), ceci explique peut-être que la plupart des SCPI ont des revenus assez stables au fil des années en raison de la teneur même de leurs actifs constitués principalement d’immobilier (elles gardent toujours une part de trésorerie), elles réalisent leurs bénéfices grâce aux loyers encaissés et aux plus-values générées par les ventes des immeubles  qu’elle possèdent. Elles peuvent ainsi assurer une redistribution à leurs associés et prévoir leurs nouveaux investissements.

En tant qu’investisseur, vous limitez également le risque en choisissant la SCPI plutôt qu’un investissement immobilier en direct. En effet à investissement égal, la SCPI va étaler son risque d’impayé ou de vacance locative sur un très grand nombre de biens (plusieurs centaines), alors l’investisseur immobilier isolé va concentrer son risque sur un seul bien.

La SCPI permet donc d’avoir un risque limité.

Comment achète-t-on des SCPI ?

Il y a plusieurs façons de faire : 

On contacte directement la SCPI : ce n’est pas forcément judicieux, surtout si l’on veut diversifier son investissement sur plusieurs SCPI, il faut les contacter une par une… par ailleurs, si on n’est pas un investisseur aguerri, il faut se faire conseiller.

On contacte sa banque :  les banques proposent des SCPI, mais généralement les conseillers ne sont pas assez formés pour conseiller les clients et les elles ont des choix assez limités en SCPI à proposer.

On contacte un gestionnaire de patrimoine (non ce n’est pas que pour les personnes fortunées ! ) : il a en général des accords avec les principales SCPI et peut contacter les SCPI qui vous conviennent  mieux pour vous aider dans votre investissement en fonction de votre profil investisseur (prudent, dynamique, …) et de vos objectifs.

Cash ou a crédit ?

On peut acheter des SCPI avec de l’argent disponible (économies, héritage…) ou à crédit.

Le choix de financement va se faire en fonction de votre volonté de retour sur investissement : 

– Pour des revenus à percevoir immédiatement il vaut mieux choisir l’investissement cash, le dividende trimestriel de la SCPI fera un complément de revenus.

– Pour des revenus futurs, avec un objectif de retraite par exemple, il vaut mieux choisir un financement bancaire dont le remboursement sera assuré partiellement par les revenus de la SCPI et qui à terme fournira un revenu complémentaire plus important.

L’intérêt majeur du financement à crédit de la SCPI est bien entendu l’effet de levier que vous pourrez faire très facilement en empruntant à des taux assez bas (il faut profiter qu’ils le soient encore), on trouve des taux à moins de 1,50 % actuellement et en ayant une rentabilité qui atteint assez facilement 4 % avec les SCPI.

Pleine propriété ou démembrement ?

Puisque l’investissement en SCPI se fait via des parts sociales, il est tout à fait possible de démembrer ces parts pour isoler la nue-propriété de l’usufruit.

Cette possibilité peut être intéressante dans deux cas :

– l’investisseur veut commencer à transmettre son patrimoine en SCPI en donnant la nue-propriété à ses enfants par exemple. Il garde ainsi l’usufruit et donc les revenus qui vont avec. A son décès, l’usufruit et la nue-propriété se rejoignent sans frottement fiscal ;

– l’investisseur est déjà fortement fiscalisé et ne veut pas de revenus complémentaires dans l’immédiat, il peut alors acquérir la nue-propriété et laisser l’usufruit temporaire à un autre investisseur (c’est généralement la société de gestion de la SCPI qui fait le lien entre les deux propriétaires). Il bénéfice alors d’une forte décote sur le prix d’acquisition en fonction de la durée de démembrement choisie et retrouve la pleine propriété à la fin de la période de démembrement et par conséquent, les revenus qui vont avec.
Attention, le démembrement n’est pas compatible avec une acquisition à crédit de la SCPI, car l’investisseur de la nue-propriété se retrouverait à rembourser un emprunt sans avoir les revenus de la SCPI pendant toute la durée du démembrement.

Contrairement aux idées reçues, l’investissement en SCPI n’est pas réservé aux seules personnes physiques, les personnes morales y ont également accès. Ce pourrait être le cas, par exemple d’une société holding qui ayant cédé ses filiales se retrouve avec une trésorerie importante qu’elle peut placer et en tirer des revenus réguliers. Les revenus pourraient être appréhendés par les associés, sans grignoter le capital, voire même en le faisant progresser au fil des réévaluations des parts des SCPI.

Vous l’aurez compris la SCPI est un formidable outil d’investissement pour obtenir des revenus immédiats ou à terme, constituer un patrimoine et le transmettre, limiter sa fiscalité en choisissant un démembrement ou une SCPI fiscale.


Yannis De Breilly
Expert Comptable Viseeon

Autre article de Yannis De Breilly disponible sur ComptaWorld :
https://www.comptaworld.com/2021/02/12/la-defiscalisation-loi-pinel-par-yannis-debreilly/

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